집 구매 하시는 분을 대표해서, 매물을 찾고, 방문예약/실제 방문, 디스클로저 리뷰/하이라이트, 주변 가격 분석/예상가 제공, 오퍼서류 작성/변경/제출, 그리고 필요한 질문, 꼭확인해봐야 하는 사항들을 리스팅 에이젼트 에게 문의해 제공 받고, 적정한 가격에 구매하실 수 있도록 도움을 제공합니다. 필요하다면 카운터 오퍼가 오지 않더라고 바이어의 오퍼가 Accept 되도록 노력을 합니다.  물론 이 과정에서 바이어가 가지실 수 있는 어떤 질문에 대한 답이나, 혹시 잊지 마시고 확인/아셔야 할 내용 들이 있으면 알려 드리는 역활을 합니다.  The agent have a duty to disclose all facts relevant to the transaction and maintain full loyalty to your interests. The agent will negotiate on your behalf to help secure the best deal for you.  

계약이 성사된 후에는 Buyer's agent 는 계약관련 정보를 Escrow Officer에게 전달하고 Escrow close 카운트(보통 30일)를 시작합니다.   Buyer's agent 는 거래 진행에 필요한 사항을 매일 확인하고 빠진 사항들을 업데이트 합니다. 가령 Loan officer와 Appraiser의 방문을 확인 하거나, 추가 홈 인스펙션을 진행 하거나, Solar company의 Transfer 절차를 진행 하거나... 등등... 물론 가장 중요한 절차는 각각의 컨틴전시 를 리무브 할 때 필요한 문서를 만들고 제공합니다. 물론 이 과정에서 필요한 사항을 List Agent에게 요청해 고치거나 수정하도록 하기도 합니다. 

약속: Ki Seo 부동산은 늘 업계 최상의 서비스를 제공합니다. 하지만 혹시 구매자 분께 더 좋은 부동산을 찾으시면 어느 시점에라도 옮기셔도 좋습니다. 물론 부족한 부분을 알려주시면 수정하도록 하겠습니다.

론 관련 해선 구매자에게 서비스를 제공하는 Agent 입니다.  실리콘 밸리 지역에서 경험해 본 미국의 모기지 시장은 크게 세가지 제공업체가 있습니다.  (좀 더 세세한 구분은 여기를 참고 하세요)

• 주요 은행의 모기지 서비스: Bank of America, Wellsfargo 

• Wholesale Mortgage 서비스를 파는 모기지 브로커:  UWM이나 등의 모기지를 처리하는 모기지 블로커

• Independant mortgage Lender : Quicken Loans, ... 

모기지는 최종적으로는 Rate나 APR로 비교 합니다만, 평균 집구매에서 이사까지 가 7년이라는 통계를 고려하면 7년 동안의 총 비용을 고려하시는 것도 좋은 방법입니다. 물론 여기에 더해서 집 구매시 필요한 컨티전시 일자가 짧거 없는 것이 가능한 경우등 다른 고려사항이 있을 수도 있습니다. 

Under Writer는 실제 Lender에서 Lender의 모기지 관련 규정에 따라서 구매자가 제출한 서류를 리뷰하는 사람들인데, 모기지의 규모에 따라서 리뷰하는 범위가 다를 수 있습니다. 가령 Confirming loan(실리콘밸리의 싱글패밀리 하우스의 경우 $765,600이하)이면 거의 대부분의 Lender가 동일한 조건으로 리뷰하지만, 그 이상의 경우 Jumbo loan이라고 해서 각 Lender마다 별도의 조건이 있을 수 있습니다. 

코비드 때문에 모기지 관련 룰이 계속 바뀌고, 은행/Lender에 따라서 조건이 많이 다를 수 있으니 가능한, 이미 같이 일해보신 유능한 Loan officer 와 일해 보시거나, 주변에서 일 잘하는 유능한 분과 같이 하시는 것이 좋겠습니다. 

유능한 = "Knowledgeable" + "reliable" + "reachable / quick response"  + "tirelessly work as if it's her/his home loan"

Rate는 그 시점의 Lender 레이트이 주로 결정하는 것입니다. 

잊지 마시고 Loan officer 가  적용/제공할 수 있는 몇가지 크래듯/프로모션이 있는지 확인하시면 좋겠습니다.  (가령 Large deposit credit, relationship credit)

집을 파는 Seller의 이익을 대표하는 Agent입니다. co-listing의 경우 두명의 리스팅 에이전트가 있는 경우도 있습니다.  집을 리스트하기 전까지의 여러가지 일들과 리스팅, 오프하우스, 방문일정 조정, 코비드 관련 규정 준수 등  계약 전에 여러가지 일을 합니다. 오퍼를 받은 후에는 셀러에게 오퍼와 Summary를 전달하고 카운터할지, Accept할지 등을 Seller의 결정에 따라 Seller의 이익을 대표해서 진행 합니다. 

부동산 시장은 지역별로, 주변 매물의 개수, 바이어 동향에 따라 많이 달라질 수 있습니다. 그래서 지역의 최근 시장 경험 있는 에이전트 중 셀러의 이익을 위해 최선을 다하는 에이전트를 선택하시는 것이 좋겠지요.

미국에선 집 매매시, 집의 등기 (Title)을 리서치에서 정보와 Title insurance를 제공하는 업체가 부동산 거래시 중간 서류 작업을 진행 해 줍니다.  보통 Escrow officer Assistant들이 Pre-lim이라는 서류를 제공해서 집에 대한 담보(Lien)나 Contract/endorsement (e.g. Solar power purchase contract), 모기지 정보, 소유자 정보 변경등에 대한 정보를 제공합니다.  오퍼가 Accept되는대로 Listing Agent와 Buyer's agent 는 계약관련 정보를 Escrow Officer에게 전달하고 Escrow close 카운트(보통 30일)를 시작합니다.  

이 계산은 그냥 예로 계산 한 것입니다. 

  가령 $2M 집을 구입한다고 하면 인터넷의 흔한 계산기 들이 월 모기지, 세금, 화제보험비 등을 계산해 줍니다.  2020년 현재 기준으로 보통 25% 이상 다운 페이한다고 하면, 최소 $500,000가 필요하네요, 물론 시티트랜스퍼 택스등도 고려하면 $30,000이상 추가 비용들 들어 갑니다. 그리고 매달 모기지 등 $8500이상이 드네요. 그럼 월급은 Tax후에 $8,500 + living cost(가령 $6,000) ,  35% 택스율에 계시다면, Yearly income $232,000 이상, 잠깐  물론 보통은 택스율이 조금 더 높고, 다른 비용들이 빠지니까 $260,000 이상이면 가능할 듯합니다.   모통 모기지에서 DTI등을 고려해서 계산해 주기 때문에 Loan하실 때 최대한 정보를 제공해서 자료를 얻으시는 것이 좋겠습니다. 

TAX:  미국에서 부부택스 보고하는 경우 $500,000까지는 부동산에서 발생한 소득이 비과세입니다. (물론 세부 조건이 있으니 확인하세요)  그래서 이 이익을 이용해서 집을 구입 하시는 경우엔 집을 확장해서 구입 하시는 것이 가능할 것 입니다.

Market: 집 값 늘 오르는 것은 아닙니다. 경기에 따라서, 지역 개발 상황에 따라서, 혹은 주변 범죄율 등에 따라서 달라질 수 있습니다.  가령 2008년에서 2011년 사이 집 값은 많이 내린 지역도 있고, 올라도 아주 소폭 올랐던 지역이 많았습니다.  물론 그이후 2012-2018년까지 아주 많이 오른 지역이 많습니다.  주변에 2007년에 집을 구입하신 분들이 2013년 쯤 구입한 가격을 복구하고, 훨씬 더 비싸게 판 경우도 보았고, 2007년에 산 집을 2010년에 약간 싼값에 파신 경우도 보았습니다. 

투자 인 경우와 직접 살 집인 경우:  투자인 경우에는 현재 물건과 재투자 대상 물건 간에 분석을 하시고 진행하셔야 겠습니다. 같은 가격의 집으로 투자를 바꾸신다고 해도 약간의 비용이 들어가므로 고려 하셔서 진행하시는 것이 좋겠습니다. 물론 1031 Exchange 조건 등을 분석 하시는 것이 필요합니다.  거주용 주택을 바꾸시는 경우에는 경재적인 요인도 중요하시만, 삶의 진행에 필요하신 사항에 맞어 주택을 보시는 것이 중요 합니다. 자녀의 학교/과외/교재 할동이 많은 시기, 학습이 중요한 시기, 공립학교/사립학교 여부,  그리고 대학 진학으로 더 이상 집에 머무는 시간이 짧아진 경우 등 여러가지 고려해야 합니다. 주택을 파시고 바로(3~4개월) 내에  비슷한 집을 구입 하신다면, 대략  2만불  정도의 비용과 집 찾기/론 등에 시간을 들이신다면 가능합니다.